Como fazer escritura de imóvel: etapas, custos e documentos

Comprar uma casa, um apartamento, um terreno ou outro bem imobiliário envolve mais do que assinar um contrato e entregar o pagamento. Para que a negociação tenha segurança jurídica e a propriedade seja efetivamente transferida, é preciso observar etapas formais realizadas em cartórios e perante o município. Uma das principais é a lavratura da escritura pública.

Entender como fazer escritura de imóvel ajuda comprador e vendedor a se planejarem, evitarem documentos pendentes e distinguirem a escritura do registro imobiliário. Embora esses termos apareçam juntos com frequência, eles têm funções diferentes: a escritura formaliza a declaração de vontade das partes; o registro é o ato que torna o comprador proprietário perante terceiros.

O procedimento varia de acordo com o tipo de negócio, o valor do imóvel, a forma de pagamento, a situação civil dos envolvidos e as regras locais. Ainda assim, há uma sequência comum que permite organizar a documentação, verificar a situação do bem e concluir a transferência com mais previsibilidade.

O que é escritura pública de imóvel

A escritura pública de compra e venda é um documento elaborado por um tabelião em Cartório de Notas. Nela, comprador e vendedor manifestam formalmente sua vontade de realizar o negócio, descrevem o imóvel, informam o preço, a forma de pagamento e registram outras condições relevantes da transação.

O tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, analisa os documentos apresentados e dá forma jurídica ao ato. Isso não significa, porém, que o cartório de notas substitui toda a análise que deve ser feita pelo comprador. A conferência prévia da matrícula atualizada e das certidões adequadas continua sendo uma medida importante para identificar restrições, gravames, ações ou divergências na descrição do imóvel.

Em regra, a escritura pública é exigida para negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme prevê o Código Civil, salvo hipóteses legais específicas. Há situações em que contratos particulares têm força própria, como certos financiamentos habitacionais celebrados com instituições autorizadas. Por isso, a modalidade correta deve ser confirmada conforme as características concretas da operação.

Escritura não é o mesmo que registro

É comum acreditar que a assinatura da escritura encerra a compra. Na prática, ela é uma etapa essencial, mas não finaliza a transmissão da propriedade. O Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos dependem do registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.”

Código Civil, art. 1.227

Assim, depois da escritura, o comprador deve levá-la ao cartório responsável pela matrícula do imóvel para solicitar o registro. Somente após esse lançamento na matrícula é que a propriedade passa oficialmente para seu nome. A explicação sobre a legislação civil brasileira ajuda a compreender a base jurídica dessa exigência.

Quando a escritura é necessária e quando pode haver exceção

A necessidade de escritura depende do tipo de aquisição e da natureza do instrumento utilizado. Na compra e venda comum de um imóvel quitado, realizada diretamente entre particulares, a escritura pública costuma ser o caminho usual antes do registro. Ela também pode ser utilizada em doações, inventários extrajudiciais, partilhas e outros atos, com requisitos próprios para cada caso.

Já em operações financiadas, o contrato firmado com a instituição financeira pode ter força de escritura pública, desde que atenda às exigências legais. Nessa hipótese, normalmente o próprio contrato é encaminhado ao Registro de Imóveis para que a aquisição e, quando aplicável, a alienação fiduciária sejam registradas. Não se deve pagar por uma escritura separada sem confirmar antes se o contrato bancário já exerce essa função.

Situações que exigem atenção especial

Alguns cenários pedem análise adicional antes de marcar o atendimento no cartório. Imóveis recebidos por herança, bens de espólio, propriedades rurais, imóveis com construção não averbada, unidades em inventário, vendas feitas por procuração e negociações com vendedores casados podem exigir documentos específicos ou a participação de outras pessoas.

Também é necessário verificar se o vendedor é realmente quem consta como titular na matrícula. Se o imóvel estiver em nome de pessoa falecida, de empresa, de vários coproprietários ou de ex-cônjuges, a venda direta pode não ser possível sem a regularização correspondente. A pressa em assinar um compromisso não corrige pendências de titularidade.

Documentos para fazer escritura de imóvel

A lista exata pode mudar conforme o cartório, a cidade e a situação das partes, mas há documentos normalmente solicitados. O ideal é pedir ao Cartório de Notas a relação atualizada antes de agendar a assinatura. Dessa forma, eventuais certidões complementares podem ser providenciadas com antecedência.

O comprador deve conferir especialmente os dados da matrícula e o endereço cadastral do imóvel. Um número de unidade, uma fração ideal ou uma área com informação divergente pode provocar exigências posteriores no Registro de Imóveis. Dados aparentemente pequenos precisam estar coerentes entre contrato, escritura, cadastro municipal e matrícula.

Documentos pessoais das partes

Em geral, comprador e vendedor apresentam documento oficial de identificação com foto, CPF, comprovante de endereço e informações sobre profissão e estado civil. Pessoas casadas devem apresentar certidão de casamento atualizada, e, conforme o regime de bens, o cônjuge pode precisar participar do ato. Divorciados e viúvos normalmente precisam demonstrar a situação por meio de certidões apropriadas.

Se uma das partes for pessoa jurídica, o cartório costuma exigir cartão do CNPJ, ato constitutivo ou contrato social, alterações societárias, documentos de quem assinará e prova dos poderes de representação. Quando há procuração, ela deve conceder poderes suficientes para a venda ou compra e estar válida para o ato pretendido.

Documentos relacionados ao imóvel

Entre os documentos frequentemente analisados estão a matrícula atualizada, a certidão de ônus reais, dados do cadastro municipal, carnê ou espelho do IPTU e comprovação do valor venal utilizado pelo município. Em imóveis rurais, podem ser necessários elementos próprios, como CCIR, comprovantes relacionados ao ITR, informações do Cadastro Ambiental Rural e georreferenciamento quando aplicável.

Também podem ser solicitadas certidões fiscais municipais, declaração ou certidão de quitação condominial para unidades em condomínio e outras comprovações ligadas à situação do vendedor. A necessidade e o alcance das certidões devem ser avaliados com orientação qualificada, pois dependem do caso. Solicitar a matrícula no cartório competente e ler todos os seus atos é uma providência que não deve ser ignorada.

• Documento de identificação e CPF de compradores e vendedores.
• Certidão de estado civil compatível com a situação atual das partes.
• Matrícula atualizada do imóvel e informações sobre eventuais ônus.
• Dados do IPTU ou cadastro municipal do bem.
• Comprovante de pagamento ou isenção do ITBI, quando aplicável.
• Informações bancárias e comprovantes de pagamento, se previstos no negócio.
• Documentos de representação, em caso de empresa, procuração ou espólio.

Passo a passo para lavrar a escritura

O processo deve começar antes da entrega definitiva do dinheiro. Embora cada negociação tenha particularidades, uma ordem lógica reduz riscos e facilita a identificação de pendências. O comprador não deve confundir a assinatura de uma proposta, recibo ou contrato particular com a conclusão da transferência de propriedade.

Quando houver sinal, parcelas ou saldo pago no dia da escritura, é importante que o documento reflita a realidade. Informar preço inferior ao efetivamente negociado, omitir condições ou declarar quitação inexistente pode trazer consequências tributárias, civis e até criminais. A escritura deve espelhar o negócio verdadeiro.

1. Solicite a matrícula atualizada: obtenha o documento no Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado e confira titularidade, descrição, averbações e ônus.
2. Reúna e confira a documentação: separe documentos pessoais, certidões de estado civil, dados fiscais e comprovantes relativos ao imóvel.
3. Defina as condições da compra: preço, forma de pagamento, data de entrega das chaves, responsabilidade por tributos e eventuais condições devem estar claros.
4. Apure e pague o ITBI: consulte a prefeitura do município para emitir a guia, verificar alíquota, base de cálculo, vencimento e hipóteses de isenção ou não incidência.
5. Envie os documentos ao Cartório de Notas: o tabelionato fará a qualificação inicial e informará exigências, emolumentos e data disponível.
6. Leia a minuta antes de assinar: confira nomes, CPF, estado civil, matrícula, área, preço, forma de pagamento e cláusulas específicas.
7. Assine a escritura: as partes ou representantes comparecem conforme orientação do cartório, presencialmente ou por meio eletrônico quando o procedimento for admitido.
8. Registre a escritura: protocole o título no Registro de Imóveis competente e acompanhe as exigências até a conclusão.

O Cartório de Notas pode ser escolhido livremente, respeitadas as regras aplicáveis ao ato. Já o registro precisa ser feito no cartório responsável pela circunscrição territorial em que o imóvel está situado. Protocolar a escritura em outro Registro de Imóveis não produzirá a transferência esperada.

Custos envolvidos na escritura e no registro

Os custos de uma aquisição imobiliária não se resumem ao preço do bem. Em geral, devem ser considerados o ITBI, os emolumentos da escritura pública, os emolumentos do registro e despesas com certidões ou regularizações necessárias. Os valores variam conforme o estado, o município, o valor declarado, o valor venal e as tabelas vigentes.

O ITBI, ou Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é municipal e incide normalmente nas transmissões onerosas entre vivos. A alíquota e a forma de cálculo não são iguais em todo o país. Antes de fechar o negócio, consulte o município onde está localizado o imóvel e reserve recursos para essa obrigação. Doação e herança, por sua vez, costumam envolver outro tributo estadual, o ITCMD, e seguem regras diferentes.

Quem costuma pagar

Na prática de muitas negociações, o comprador assume ITBI, escritura e registro, enquanto o vendedor providencia documentos que comprovem sua situação e a regularidade do imóvel. Mas essa divisão não é uma regra imutável: as partes podem estabelecer outra distribuição contratual, desde que ela seja clara e não contrarie obrigações legais aplicáveis.

Não é recomendável estimar custos apenas com base em relatos de conhecidos ou anúncios de imóveis. Peça orçamento ao Cartório de Notas e consulte a tabela de emolumentos do estado; para o registro, solicite informação ao Registro de Imóveis competente. A página institucional do Conselho Nacional de Justiça reúne informações gerais sobre a estrutura do Poder Judiciário e serviços extrajudiciais, mas a cobrança concreta deve ser confirmada diretamente com os órgãos responsáveis.

Cuidados antes de assinar e pagar o saldo

Uma escritura bem redigida não resolve, sozinha, problemas anteriores do imóvel ou do vendedor. A segurança da compra depende de verificar a cadeia de titularidade, o estado da matrícula, a existência de gravames e a correspondência entre o que está sendo vendido e o que efetivamente consta nos registros públicos.

Na matrícula, observe se há hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária, cláusulas restritivas ou promessa de compra e venda registrada. Nenhuma anotação deve ser tratada como mero detalhe. Cada uma pode limitar a venda, exigir anuência de terceiros ou demandar baixa formal antes do registro do novo título.

Confira a situação física e cadastral

Além da parte documental, compare a realidade do imóvel com a descrição da matrícula. Uma construção existente pode não estar averbada; um terreno pode ter metragem, confrontações ou numeração diferentes das apresentadas no anúncio. Em apartamentos, verifique unidade, vaga de garagem, depósito e fração ideal. Em terrenos, confirme localização, acesso e limites com cuidado.

Débitos de condomínio, IPTU, água, energia e outras cobranças também merecem atenção. Ainda que as responsabilidades possam ser definidas entre as partes, pendências podem dificultar a posse tranquila ou gerar cobranças posteriores. Guarde comprovantes, recibos, contratos e mensagens relevantes, sem substituir a documentação formal necessária.

Evite condutas que aumentam o risco

Há práticas que devem ser evitadas: pagar todo o preço sem verificar a matrícula, declarar valor diferente do preço real, confiar somente em cópia antiga de documento, aceitar procuração sem confirmar sua validade e deixar o registro para um momento indefinido. Outra falha frequente é entregar as chaves e esquecer a atualização dos cadastros municipais, condominiais e das contas de consumo.

Quando houver dúvida sobre restrições, sucessão, regime de bens, empresa vendedora, construção irregular ou tributação, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser decisiva. O custo de uma análise preventiva tende a ser mais controlável do que a tentativa de corrigir um negócio já assinado e registrado com problemas.

O que fazer depois da assinatura da escritura

Após a lavratura, solicite ou retire a via da escritura conforme as orientações do tabelionato e providencie rapidamente o protocolo no Registro de Imóveis. O protocolo é importante porque fixa a ordem de apresentação do título. O registrador fará uma análise jurídica e formal do documento antes de efetivar o ato na matrícula.

Se o cartório apontar uma exigência, leia-a com atenção e responda dentro do prazo informado. Algumas exigências são simples, como correção de dados ou apresentação de comprovante; outras podem revelar questões mais relevantes, por exemplo, falta de anuência, inconsistência de área ou necessidade de baixa de ônus. Não considere a compra concluída até receber a confirmação do registro.

Depois de registrado o título, peça uma matrícula atualizada para conferir se o nome do comprador aparece como proprietário e se os dados lançados estão corretos. Em seguida, atualize o cadastro do IPTU, informe o condomínio, ajuste contas de consumo e arquive a escritura, a matrícula registrada, comprovantes de pagamento e demais documentos relacionados à aquisição.

Perguntas frequentes

Posso fazer escritura de imóvel sem contrato de compra e venda?

Sim. A escritura pode ser preparada diretamente pelo Cartório de Notas se as partes já tiverem definido todas as condições e apresentarem os documentos necessários. Ainda assim, um contrato particular ou compromisso de compra e venda pode ser útil para organizar sinal, prazos, condições suspensivas, responsabilidades e penalidades antes da escritura.

É possível fazer escritura em qualquer cartório?

A escritura pública costuma poder ser lavrada em Cartório de Notas escolhido pelas partes, observadas as normas aplicáveis. Porém, o registro que transfere a propriedade deve obrigatoriamente ser feito no Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel.

Quem paga a escritura de imóvel?

Frequentemente o comprador arca com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem negociar a divisão de despesas. O mais importante é deixar a responsabilidade expressa no contrato ou no ajuste entre elas e confirmar os valores antes da assinatura.

Depois de assinar a escritura, o imóvel já está no nome do comprador?

Não necessariamente. A escritura formaliza o negócio, mas a transferência da propriedade ocorre com o registro do título na matrícula do imóvel. Após o registro, é recomendável emitir matrícula atualizada para verificar o lançamento em nome do comprador.

Conclusão

Fazer a escritura de um imóvel exige organização documental, conferência da situação jurídica do bem, recolhimento dos tributos aplicáveis e atendimento no Cartório de Notas. A etapa seguinte, o registro no cartório imobiliário competente, é indispensável para que o comprador se torne efetivamente proprietário.

Planejar esses passos antes de assumir compromissos financeiros reduz atrasos e evita que detalhes importantes sejam percebidos apenas depois da assinatura. Matrícula atualizada, dados verdadeiros sobre preço e pagamento, documentos corretos e análise profissional em casos complexos formam a base de uma negociação imobiliária mais segura.

Referências

• Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406.
• Conselho Nacional de Justiça — Serviços Extrajudiciais.
• Instituto de Registro Imobiliário do Brasil — Informações institucionais sobre registro de imóveis.
• Colégio Notarial do Brasil — Informações sobre atos notariais e escrituras públicas.